Pflegeimmobilien

— bundesweit ausgewählt, vorher durchgerechnet. Ein Mieter, ein Pachtvertrag über 20 bis 25 Jahre, die Nachfrage folgt der Demografie.

Pflegeimmobilien von der D.S.E.P. — ausgewählt aus dem Gesamtmarkt, vorher durchgerechnet

Sie suchen eine Kapitalanlage, die ohne Sie läuft, oder einen Weg, aus hoher Steuerlast Vermögen zu machen? Pflegeappartements können beides — wenn Betreiber, Vertrag und Ihre eigene Rechnung stimmen. Genau das prüfen wir für Sie, bevor Sie sich entscheiden.

Seit 25 Jahren begleiten wir Menschen beim Kauf von Pflege- und Eigenheimimmobilien — in dieser Zeit haben über tausend Kunden über uns gekauft.

Viele davon ein zweites Mal, und die meisten sind über eine Empfehlung zu uns gekommen. Wir sind kein Bauträger und kein Betreiber, sondern die Stelle, die für Sie aus dem Gesamtmarkt auswählt und Ihnen vorher ausrechnet, was der Kauf steuerlich und finanziell für Sie bedeutet.

Ein Team von derzeit 18 Menschen (Stand September 2026) in zwei Büros, Everswinkel und Münster: Berater, Finanzanalysten, Bankfachleute, Rechtsanwälte und Steuerberater.

Zu uns kommen zwei sehr verschiedene Menschen — und beide kaufen dieselbe Immobilie.

Der eine hat Geld und sucht eine Anlage, die ohne ihn läuft. Der andere hat ein gutes Einkommen, eine hohe Steuerlast und noch kein Vermögen. Die Rechnung dahinter ist jeweils eine andere. Wählen Sie, was auf Sie zutrifft.

Sie haben Kapital und suchen eine Anlage, um die Sie sich nicht kümmern müssen

Dann kaufen Sie ein Pflegeappartement ganz oder überwiegend aus eigenen Mitteln — und haben danach praktisch nichts damit zu tun. Sie haben einen einzigen Mieter, den Betreiber der Einrichtung, mit einem Pachtvertrag über zwanzig bis dreißig Jahre. Keine Mietersuche, kein Mieterwechsel, keine Nebenkostenabrechnung, keine Handwerkertermine. Die Pacht kommt monatlich, einmal im Jahr kommt eine Abrechnung.

Der Unterschied zu einer festverzinsten Anlage liegt in der Richtung. Ihre Pacht ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und wird nach der im Pachtvertrag vereinbarten Regel angepasst — Ihr Kaufpreis von heute steht dagegen fest. Gemessen an dem, was Sie einmal bezahlt haben, wächst Ihre Rendite mit jedem Jahr. Die Zahl, die Sie am Anfang sehen, ist die niedrigste, die Sie je haben werden.

Wie weit das trägt, wissen wir aus dem eigenen Bestand. Sechs unserer langjährigen Kunden wollten nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkaufen. Wir haben abgeraten — ihre Objekte lagen zu diesem Zeitpunkt bei über sieben Prozent Rendite, gerechnet auf den Kaufpreis von damals, ohne Finanzierung und ohne Steuereffekte. Alle sechs haben behalten.

Dazu kommt etwas, das eine Geldanlage nicht leisten kann: Als Eigentümer haben Sie ein Vorbelegungsrecht in allen Einrichtungen Ihres Betreibers — für sich selbst, Ihren Partner, Ihre Eltern, Kinder und Geschwister, über die gesamte Vertragslaufzeit.

Was wir für Sie tun, bevor Sie sich entscheiden: Wir suchen das Objekt aus dem Gesamtmarkt aus, prüfen Betreiber und Verträge und rechnen Ihnen aus, was nach laufenden Kosten und Steuern tatsächlich bei Ihnen ankommt. Das kostet Sie nichts und findet vor der Entscheidung statt.

Sie verdienen gut, zahlen viel Steuern und wollen ohne Eigenkapital anfangen

Dann kaufen Sie vollfinanziert und bringen nur die Kaufnebenkosten mit. Kaufpreis und Förderdarlehen decken die Immobilie vollständig; bei Ihnen bleiben Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Gerichtskosten — je nach Bundesland rund sieben bis acht Prozent des Kaufpreises. Bei einzelnen Objekten geben wir dazu einen Zuschuss, je nach Aktion einen Teil davon bis hin zum vollständigen Betrag. Voraussetzung ist Ihre Bonität; die Finanzierung stimmen wir vorher mit der Bank ab.

Zins und Tilgung tragen sich anschließend weitgehend selbst. Die Pacht kommt vom Betreiber, der Steuervorteil aus der Abschreibung kommt vom Finanzamt. In den ersten Jahren bleibt daraus ein Überschuss, in späteren Jahren ist ein Zuschuss nötig; über zehn Jahre gerechnet bleibt in unserer Musterberechnung ein Plus.

Nach zehn Jahren und einem Tag ist ein Verkauf einkommensteuerfrei. Maßgeblich ist das Datum Ihres Kaufvertrags, nicht die Übergabe — wir halten den Stichtag für Sie fest. Wer die Sonderabschreibung nach § 7b nutzt, wartet mit einem steuerfreien Verkauf zusätzlich das neunte Jahr nach dem Jahr der Fertigstellung (Übergabe) ab — wir rechnen beide Fristen aus. Was dabei zusammenkommt, rechnen wir Ihnen weiter unten an einem vollständigen Beispiel vor.

Für wen das passt: für Angestellte und Selbständige mit einem zu versteuernden Einkommen ab etwa 80.000 Euro, die schnell Altersvorsorge aufbauen wollen, ohne dafür Kapital zur Verfügung zu haben. Je höher Ihr Steuersatz, desto stärker wirkt der Hebel — und desto genauer sollte vorher gerechnet werden.

Genau das ist unsere Arbeit: Bedarfsanalyse und Steuerberechnung entstehen in unserem Haus, werden über unsere Steuerberater und die fest angebundenen Kanzleien geprüft und, wo die Rechtslage es verlangt, über eine Anfrage beim zuständigen Finanzamt verifiziert — für Ihren Fall und für Ihr Objekt, vor der Entscheidung und kostenlos.

Beide Wege führen zur selben Immobilie — nur die Rechnung dahinter ist eine andere.

Welcher zu Ihnen passt, klären wir im ersten Gespräch; wenn keiner passt, sagen wir Ihnen auch das.

Unsere Referenzen

Wir rechnen Ihren Fall — bevor Sie sich entscheiden

Für jeden Kunden erstellen wir eine individuelle Bedarfsanalyse und eine individuelle Steuerberechnung, und zwar im eigenen Haus. Grundlage sind Ihre persönlichen Zahlen und die jeweils aktuellen BMF-Schreiben, nicht ein Musterbeispiel.

Das Ergebnis lassen wir prüfen, bevor Sie es bekommen: mit dem Steuerberater in unserem Haus, mit den fest angebundenen Steuerberater- und Rechtsanwaltskanzleien und — wo die Rechtslage es verlangt — über Anfragen beim jeweils zuständigen Finanzamt, für jeden Kunden und jedes Objekt einzeln. Parallel stimmen wir die Rechnung mit den finanzierenden Banken ab, damit Steuer und Finanzierung zusammenpassen und nicht nacheinander scheitern.

Wie das in der Praxis aussieht: Für Objekte in Niedersachsen und in Nordrhein-Westfalen haben wir die steuerlichen Möglichkeiten nach dem Wachstumschancengesetz über externe Steuerberater und über das Finanzamt verifizieren lassen — einschließlich einer Gutachtenanfrage einer beauftragten Kanzlei beim Finanzamt. Und für mehrere Kunden haben wir gemeinsam mit unserem Steuerberater den Lohnsteuerermäßigungsantrag erstellt, auf unsere Kosten: Damit kommt der Steuervorteil monatlich im Netto an, statt bis zur nächsten Steuererklärung zu warten.

Ob bei einem Objekt die degressive Abschreibung greift, die Sonderabschreibung nach Paragraf 7b, oder beide nebeneinander, entscheidet sich am einzelnen Objekt — an Bauantrag, Baukosten je Quadratmeter und energetischem Standard. Genau das prüfen wir vorher für Sie, statt Ihnen eine Regel zu nennen, die auf Ihr Objekt vielleicht nicht passt.

Diesen Aufwand betreiben wir für jeden Kunden — unabhängig davon, wie groß der Kauf ist. Wer ein einzelnes Appartement erwirbt, bekommt dieselbe Bedarfsanalyse, dieselbe Steuerberechnung und dieselbe Verifizierung wie jemand, der eine ganze Anlage kauft. Der Aufwand richtet sich nach Ihrer Situation, nicht nach dem Kaufpreis.

Wie weit das reicht: Wir begleiten Einzelappartements ebenso wie Globalobjekte bis zu einem Volumen von rund 10 Millionen Euro. Bei einem zuletzt verkauften Globalobjekt haben wir Privatpersonen eine Vollfinanzierung im siebenstelligen Bereich ermöglicht — Vollfinanzierungen sind bei uns kein Sonderfall, sondern der Regelweg, sofern Ihre Bonität sie trägt.

Deutsche Stiftung für Eigenheim- und Pflegeimmobilien Der Weg zu Ihrer Pflegeimmobilie

Gerne vereinbaren Sie mit uns einen persönlichen Termin.
Sie können uns einfach anrufen oder unser Termin-Buchungstool nutzen.

In einem ersten Termin (entweder am Telefon oder am liebsten persönlich vor Ort) nehmen wir uns die Zeit, Ihre aktuelle Situation und Ihre persönlichen Anlageziele und Wünsche zu verstehen. Ebenfalls möchten wir Ihnen alle Vorteile rund um das Thema Pflegeimmobilie als Kapitalanlage, Vermögen hierdurch aufbauen und Steuern sparen schildern.

Im nächsten Schritt erarbeiten wir für Sie oder gerne auch gemeinsam das richtige Objekt und berechnen Ihre Vorteile anhand Ihrer Vorgaben bis alles nach Ihren Vorstellungen passend ist.

Wenn gewünscht, unterstützen wir Sie mit unseren Bankpartnern bei einer Finanzierungslösung und der Inanspruchnahme von öffentlichen Fördermöglichkeiten.

Bevor Ihr Immobilienkauf durch einen Notar beurkundet wird, klären wir gemeinsam alle wichtigen Fragen zu den Verträgen und Details, sodass Sie bestens informiert sind. Anschließend begleiten wir Sie gerne persönlich zum Notartermin, um sicherzustellen, dass alles reibungslos verläuft und Sie sich gut aufgehoben fühlen.

Warum dieser Markt anders funktioniert

Die Nachfrage nach Pflegeplätzen folgt nicht der Konjunktur, sondern der Demografie. Ob die Wirtschaft wächst oder schrumpft, ändert nichts daran, wie viele Menschen pflegebedürftig werden — und diese Zahl steigt seit Jahren und wird weiter steigen.

Auf der anderen Seite wird zu wenig gebaut. Die vorhandenen Plätze sind zu über 90 Prozent belegt, fast ein Drittel der Pflegeheime in Deutschland ist älter als vierzig Jahre und entspricht den heutigen baulichen Anforderungen nicht mehr. Allein bis 2040 werden nach der vorsichtigsten Prognose rund 146.000 zusätzliche Plätze gebraucht — das sind knapp 1.500 neue Häuser mit je 100 Plätzen. In diesem Tempo lässt sich nicht bauen.

Konjunktur, Börsenlage und Inflation ändern nichts daran, wie viele Menschen pflegebedürftig werden. Und Ihre Einnahmen laufen mit: Die Pacht ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. In welchen Abständen und in welcher Höhe angepasst wird, regelt der Pachtvertrag des jeweiligen Objekts — wir haben diesen Vertrag vorliegen, bevor Sie kaufen, und sagen Ihnen, was dort konkret vereinbart ist.

Quellen: Wüest Partner, Pflegeheim-Atlas 2025 (146.000 bis 2040); bulwiengesa (Auslastung 92,3 Prozent; 29 Prozent der 15.400 Heime älter als 40 Jahre).

Unabhängig
— und deshalb wählbar

Wir sind an keinen Anbieter gebunden und haben Verträge mit allen Entwicklern am deutschen Pflegemarkt. Welches Objekt zu Ihnen passt — und welche Absicherung dazugehört, bei einzelnen Anbietern zum Beispiel ein Treuhandkonto für die Pacht — entscheiden wir mit Ihnen, nicht der Anbieter mit uns. Und wenn kein Objekt passt, sagen wir Ihnen das.

Woran Sie das merken: Wir zeigen Ihnen Objekte verschiedener Projektentwickler nebeneinander, mit denselben Kennzahlen in derselben Reihenfolge, und sagen Ihnen bei jedem, wo seine Schwäche liegt.

Vorbelegungsrecht

Als Eigentümer erhalten Sie ein Vorbelegungsrecht — und zwar nicht nur für Ihr eigenes Appartement, sondern für alle Einrichtungen des Betreibers, mit dem Ihr Objekt einen Pachtvertrag hat. Brauchen Sie oder ein naher Angehöriger einen Pflegeplatz, werden Sie dort bevorzugt berücksichtigt.

Das gilt über die gesamte Vertragslaufzeit. Wo Sie in zehn oder zwanzig Jahren leben, welches Kind dann wo wohnt, wer zuerst einen Platz braucht — das lässt sich heute nicht festlegen. Genau deshalb hängt das Recht nicht an einem Haus, sondern an einem Netz: Über die Betreiber unserer Angebote hinweg sind das derzeit 423 Standorte in Deutschland.

Und es gilt nicht nur für Sie. Vertraglich eingeschlossen sind Ihr Ehe- oder eingetragener Lebenspartner, Ihre Angehörigen in gerader Linie — Eltern, Kinder, Großeltern, Enkel — und Ihre Geschwister. Ohne Begrenzung der Anzahl und über die gesamte Vertragslaufzeit.

Deshalb fragen wir schon im Erstgespräch nach Ihrem Wunschort. Haben Sie heute jemanden im Blick, wählen wir das Objekt so aus, dass der Betreiber genau dort eine Einrichtung führt. Zur Einordnung: Das Vorbelegungsrecht ist ein Vorrang bei der Platzvergabe, kein Anspruch auf eine bestimmte Wohnung — die Auswahl vorher und das Netz dahinter machen es wirksam.

Welcher Betreiber Ihr Objekt pachtet, sagen wir Ihnen mit den Unterlagen — zusammen mit seinen Jahresabschlüssen, der Belegungsquote und den Sicherheiten, die in Ihrem Vertrag stehen. Einen Namen ohne diese Zahlen halten wir für wenig wert.

Vergleich mit der klassischen Eigentumswohnung

	Vermietete Eigentumswohnung	Pflegeappartement
Rechtsform	Grundbucheigentum	dasselbe Grundbucheigentum
Verkaufen, vererben, beleihen	jederzeit möglich	jederzeit möglich
Ihr Mieter	wechselnde Einzelmieter, die Sie selbst suchen	ein einziger Mieter — der Betreiber, vertraglich fest für bis zu 30 Jahre
Mietersuche und Mieterwechsel	Ihre Sache, bei jedem Auszug neu	entfällt — der Vertrag läuft durch
Leerstand einzelner Wohnungen	trifft Sie direkt	trifft Sie nicht; der Betreiber zahlt die vereinbarte Pacht unabhängig von der Belegung
Nebenkostenabrechnung	Ihre Sache	entfällt
Instandhaltung	vollständig bei Ihnen	im Wesentlichen beim Betreiber; bei Ihnen bleiben Dach und Fach und die Rücklage
Eigentümerversammlung	Anwesenheit oft nötig	findet statt, weil das Wohnungseigentumsgesetz sie vorschreibt — zu entscheiden gibt es dort nichts
Nachfrage	folgt Konjunktur, Zuzug und Arbeitsmarkt	folgt der Demografie
Selbst einziehen	jederzeit über Eigenbedarf	nicht in Ihr Appartement — dafür Vorbelegungsrecht an 423 Standorten

Und wenn der Betreiber ausfällt?
Wir prüfen jeden Betreiber vor der Aufnahme ins Angebot — nach Bonität und Jahresabschlüssen, Belegungsquote, Pachtdeckungsgrad, Konzernbürgschaft oder anderen Sicherheiten und bisherigem Verlauf. Seit 2000 ist bei den von uns vermittelten Objekten keine Pacht ausgefallen. Betreiber haben in einzelnen Fällen gewechselt — zuletzt nach der Corona-Zeit; die Häuser waren belegt, ein neuer Betreiber hat übernommen, die Pacht lief weiter. Zusätzlich achten wir auf vertragliche Sicherheiten im Kaufvertrag selbst — bei aktuellen Objekten unseres Angebots sind das zum Beispiel eine Patronatserklärung über sechs Monatsmieten oder eine Sicherheit im siebenstelligen Bereich, die 18 Monatsmieten entspricht, dazu in einem Fall ein zweiter Betreiber, der über einen Ersatzmietvertrag bereitsteht.

Rechtlich sind beide dasselbe. Im Alltag sind sie es nicht.
Sie haben einen einzigen Mieter, mit dem ein Vertrag über bis zu dreißig Jahre besteht — keine Mietersuche, keine Handwerkertermine, keine Abrechnungen, keine Streitfälle im Haus. Genau das ist einer der Gründe, warum sich Pflegeappartements auch im Wiederverkauf gut behaupten: Der Käuferkreis ist kleiner, aber er sucht sehr gezielt.

Ohne Eigenkapital

Bei unseren Neubauobjekten kaufen Sie in aller Regel ohne eigenes Kapital. Kaufpreis und KfW-Darlehen decken die Immobilie vollständig; Sie bringen die Kaufnebenkosten mit — Grunderwerbsteuer und Notar, bei einem Objekt für rund 274.000 Euro also gut 20.000 Euro. Bei einzelnen Objekten übernimmt der Projektentwickler davon einen Teil oder die gesamten Nebenkosten, und je nach Objekt und Bonität ist auch eine Finanzierung von 108 Prozent möglich, bei der die Nebenkosten mitfinanziert werden.

Zins und Tilgung tragen sich anschließend weitgehend selbst. Die Pacht kommt vom Betreiber, der Steuervorteil aus der Abschreibung kommt vom Finanzamt — in den ersten Jahren bleibt daraus sogar ein Überschuss, in späteren Jahren ist ein Zuschuss nötig. Über zehn Jahre gerechnet bleibt in unserer Musterberechnung ein Plus.

Nach zehn Jahren ist ein Verkauf einkommensteuerfrei. Selbst bei einer bewusst vorsichtig gerechneten Wertsteigerung von rund einem Prozent im Jahr steht in unserer Musterberechnung vom Mai 2026 nach zehn Jahren ein Vermögen von rund 79.000 Euro — entstanden aus gut 20.000 Euro Eigenkapital.

Für wen das passt: für Angestellte und Selbständige mit einem zu versteuernden Einkommen ab etwa 80.000 Euro, die schnell und ohne laufende Belastung Altersvorsorge aufbauen wollen. Je höher Ihr Steuersatz, desto stärker wirkt der Hebel — und desto genauer sollte gerechnet werden, bevor Sie sich entscheiden. Genau das machen wir für Sie, vorher und kostenlos.

Unsere Kunden kaufen ein zweites Mal

Rund 70 Prozent derer, die einmal über uns gekauft haben, haben später weitere Appartements erworben — einige besitzen inzwischen zehn und mehr. Und seit 2012 kommen etwa 80 Prozent unseres Umsatzes über Empfehlungen zufriedener Kunden.

Das entsteht nicht aus einem Prospekt, sondern daraus, wie ein Kauf bei uns abläuft: Beratung, Begleitung durch die Abwicklung — und dass wir danach erreichbar bleiben.

Diese Vorteile bietet die Investition in Pflegeimmobilien

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Ein Mieter, ein langer Vertrag.
Ihr Mieter ist der Betreiber der Einrichtung, mit einem Pachtvertrag über 20 bis 25 Jahre, oft mit Verlängerungsoption. Die Pacht kommt unabhängig davon, ob Ihr Appartement gerade belegt ist — sie hängt an der Zahlungsfähigkeit des Betreibers, und den prüfen wir vor dem Kauf.

Kaum Verwaltungsaufwand
Verwaltung und Instandhaltung im Inneren übernimmt der Betreiber; bei Ihnen bleiben Dach und Fach, die Rücklage und die Verwaltervergütung für das Gemeinschaftseigentum. Sie erhalten die Pacht monatlich und einmal im Jahr eine Abrechnung.

Pacht folgt den Preisen.
Die Pacht ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und wird nach der im Pachtvertrag vereinbarten Regel angepasst. Ihre Einnahmen halten damit Schritt, wenn die Preise steigen — anders als bei einer festverzinsten Anlage. Wie sich der Wert der Immobilie entwickelt, hängt vom Standort, vom Pflegebedarf in der Region, von der Restlaufzeit des Pachtvertrags und vom Betreiber ab.

Abschreibung, die Ihre Steuer senkt.
Bei Neubauten gilt die degressive Abschreibung von 5 Prozent im Jahr; kommen die Voraussetzungen des Paragrafen 7b hinzu, zusätzlich vier Jahre Sonderabschreibung von je 5 Prozent. Ob beides bei einem Objekt greift, entscheidet sich am Bauantrag, an den Baukosten je Quadratmeter und am energetischen Standard — das prüfen wir für Ihr Objekt, bevor Sie kaufen.

Die Nachfrage folgt der Demografie, nicht der Konjunktur.
Wie viele Menschen pflegebedürftig werden, ändert sich nicht mit der Wirtschaftslage. Die vorhandenen Plätze sind zu über 90 Prozent belegt, bis 2040 werden nach der vorsichtigsten Prognose rund 146.000 zusätzliche Plätze gebraucht
(Quellen: Wüest Partner, Pflegeheim-Atlas 2025; bulwiengesa).

Grundbucheigentum.
Ihr Appartement steht mit Ihrem Namen im Grundbuch — beleihbar, vererbbar, jederzeit verkäuflich. Die Pflegeleistungen zahlt die Pflegekasse an den Betreiber; wer den Eigenanteil nicht tragen kann, erhält Hilfe zur Pflege vom Sozialamt.

Unsere Bewertungen Das sagen unsere Kunden über uns

Super Beratung und Begleitung zum Notar. Sehr vertrauenswürdig und einfach super humorvoll und freundlich. Ich würde es immer wieder empfehlen.

Charli B.

Großes Lob an die DSEP. Wir haben vor 15 Jahren unsere ersten beiden Pflegeappartements hier erworben und alles ist so eingetreten wie vorhergesagt. Daher haben wir gestern noch einmal ein Appartement gekauft. Es ist so toll nach so vielen Jahren immer noch die gleichen Ansprechpartner wie damals zu haben. Man fühlt sich gut beraten und aufgehoben. Schönes Gefühl in der heutigen Zeit.

Mechthild T.

Vielen Dank für die tolle Beratung und Zusammenarbeit mit unserem Steuerbüro. Freuen uns schon im nächsten Jahr auf die nächste Beurkundung.

Dieter L.

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